VEFA : Délai d'action et vices apparents

L'acquéreur d'un bien en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents.

Dans cet arrêt du 16 décembre 2009, la Cour de cassation vient se prononcer sur la question de l'action en garantie des vices apparents en matière de vente d'immeubles à construire. En l'espèce, les demandeurs avaient acquis un appartement en l'état futur d'achèvement.

La livraison eut lieu le 24 juin 2002 : aucune réserve ne fut alors émise sur le défaut esthétique du carrelage ici en cause (différence de rugosité de certains carreaux). Ils dénoncèrent les désordres esthétiques affectant le carrelage le 29 juillet 2002 et sollicitèrent en référé, le 20 juin 2003, la désignation d'un expert puis assignèrent en réparation, après le dépôt du rapport, le vendeur et le constructeur. La réception entre le vendeur, maître de l'ouvrage et les constructeurs eut lieu le 10 juillet 2002 sans que des réserves soient émises sur le revêtement de sol.

En appel, les demandeurs furent déboutés de leur demande de reprise au motif que le désordre allégué étant apparent et n'ayant pas fait l'objet de réserves dans le délai d'un mois à compter de la livraison, il ne pouvait faire l'objet de réparations.

La Cour de cassation ne suit pas cette interprétation estimant que « l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement de ce délai d'un mois ».

Précision d'importance, la loi de mobilisation pour le logement n° 2009-323 du 25 mars 2009 est venue modifier les articles 1642-1 et 1648 du code civil régissant la garantie des vices apparents en matière de vente d'immeubles à construire. Ce régime de garantie a été étendu aux défauts de conformités apparents, afin de mettre fin à la disparité de traitement des prescriptions entre ces derniers et les vices apparents.